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ローンを使えますか?

投資目的の住宅購入ではローンを利用できるケースとできないケースがあります。
繰り返しになりますがローンを使える使えないは資産価値と全く関係がありません。基本的に住宅ローンというのは「我が家」を買う人を支援する性質のものであり、資産運用のために用意されているものではありません。
ノンバンク系の融資を受けるという手もありますが、新築に限定していたり、提携住宅会社を経由しないと融資を受けられなかったり、利率がやや高いなど一長一短あります。
いずれにせよ「我が家」を買う時に利用する住宅ローンほど選択肢は多くありません。
「売りたいねっと」では特定の金融機関を紹介することは避けてますので、銀行・ノンバンクを含めてご自分でよく調べてください。
   

住宅金融公庫は使えないのですか?

住宅金融公庫は投資目的の不動産購入では融資を受けることができません。

融資を受けられるのは公庫の規格にあった建物の建設資金を借りるケースですが、これは主に土地を持つオーナーがその場所にアパートやマンションを建てる場合に利用されます。
他にはリフォームローンなどがありますが、「マンション1戸を投資目的で買いたい」あるいは「完成アパートを買いたい」というケースでは融資の対象となりませんのでご注意下さい。
   

どんなメリットがありますか?

一般に言われている不動産投資のメリットを並べてみます。

・家賃収入・私的年金(買った不動産から得られる賃料収入)
・節税効果(確定申告による税金の還付。相続税対策としての資産評価減)
・生命保険(住宅ローンを利用した時に付与される生命保険)
・家賃収入を得ることで生まれるデフレヘッジ
・物件購入で生まれるインフレヘッジ

こんなところでしょうか。個々のメリットについて詳しくは述べませんが、買い方や買う人によって全く意味を持たない項目もあります。
本当に価値のあることは初心者にも容易に理解できますから、その理解できるメリットとデメリットを比較して投資判断をしてください。
   

率直に言って不動産投資って、実は"アヤしい"ですか?

アヤしいです(笑)。
とまあそれは冗談ですが、不動産を利殖の手段にするという行為が一般の人にとって馴染みが薄いのは理解できます。しかしながら今住んでいる住まいが持ち家でないなら、どこかのオーナーが投資している不動産に住んでいることになるのです。
あなたの周りで賃貸マンションや賃貸アパートは珍しいでしょうか?
いくらでもあるとお答えになると思います。不動産投資は日本全域で「ない場所を探す方が苦労する」くらい普及した住まいの供給形態です。

今までは貸す側に回ることを想像したことがないかもしれませんが、不動産投資は決して"いかがわしい錬金術"ではなく(笑)、合理性に基づいた資産の運用方法です。
   

キャピタルゲイン・インカムゲインとはなんですか?

一般にキャピタルゲインとは元本の値上がり益を指し、インカムゲインとは内部収益、不動産投資でいうところの賃貸料収入を指します。
   

不動産投資を始めると物件代金や登記費用以外にどんな出費がありますか?

賃貸管理を不動産会社に依頼するなら、入退去の管理や賃貸募集、集金や督促を代行する経費として家賃の3%〜8%前後の賃貸管理費が必要となります。

これはマンションを買った場合に管理組合に払う管理費・積立金とは別ですので注意してください。
   

不動産投資をした場合に付随する義務は?

通常の不動産購入と異なる義務は、入居者に対する契約期間中の物件提供義務と敷金の保管義務(賃貸管理会社が預かる場合アリ)、また不動産賃貸業を始めたことになりますから他の所得と合わせて確定申告を行う必要があります。
   

マンションの一室を買う場合、何階の部屋でどれくらいの広さがいいのですか?

マンションの値付けは、同じ間取りでも通常は低層階が安く、上に昇るにしたがって高くなっています。
ところが家賃はその理屈に応じて高く設定できるわけではありませんので、投資効率を考えるなら低層階が良いでしょう。
ただし、1階部分はいろいろな意味で敬遠されることが多いようです。次に広さです。昔から不動産投資と言えば、まずワンルームマンションが思い浮かびます。これは投下資金と収益のバランスが良いからです。
マンションの場合、広さが2倍になれば物件価格もそれと同程度に高くなりますが、貸せば家賃も2倍というわけにはゆきません。風呂・トイレ・キッチンが付いていれば居室は狭くても住まいとして機能しますから、おのずとファミリーマンションよりワンルームタイプのマンションが投資効率が良くなります。
ただし、これは新築でしかも表面的な投資効率だけを見た場合です。不動産の価値はリセールバリューや借家としての集客効率も念頭に置かなければなりません。
また、中古になればワンルームが割安とも限りませんのでトータルで価値判断をしましょう。
   

預金と比べて、不動産投資の特徴は何ですか?

質問がやや漠然としていますが(笑)、まず預金は現行金利を考えると投資と呼ぶレベルにはありません。利率はコンマ何%の世界であり、「泥棒の危険がないタンス預金」以上ではないからです。

もちろん、だから無意味であると極論することはできませんが、何も生まないが危険はないという運用手段を他の金融商品と比べられないことも事実です。(ペイオフ解禁以後、危険がないとも言えなくなりましたが・・・)
しかしあえてお答えしますと、不動産投資の場合、投資した元本は売却時点の相場で変化しますから預金に比べれば不安定です。一方、預金で利息に当たる部分は不動産投資では家賃となりますから、あらためてお話しするまでもなく不動産投資が何倍も有利です。現在の不動産市場は値上がりを期待できる環境にはありませんので、収益に重点を置いた投資計画を練ることになりますが、不動産投資は株式や商品取引に比べると、現場に行くことで収益の妥当性を肌で感じることができます。
つまり「家を貸す・借りる」という身近な行為を事業として行うわけですから、「自分が部屋を借りる」つもりで物件を見て、最終的な投資判断を下すことができます。こうした点も不動産投資の特徴といえるでしょう。
   

転売するときはどうなりますか?

収益不動産・事業用不動産は、転売の時に入居者がいればオーナーチェンジ(所有者交代)で販売します。

基本的には一般の不動産売買と変わりません。